Давайте сразу честно: на грузинском рынке недвижимости ремонт перед продажей окупается лучше, чем в большинстве стран СНГ, но не на все сто процентов. Правильная косметика добавит где-то 10-15% к цене и ускорит продажу на месяц-два. А вот дорогой дизайн в 70% случаев вообще не окупится.
Что происходит на рынке Грузии в 2025
Грузинский рынок недвижимости — штука специфическая. Тут покупают все: русские, украинцы, иранцы, турки, сами грузины. Много инвесторов берут квартиры под сдачу туристам. И самое главное отличие от других рынков — тут квартиры продаются в трех форматах: черный каркас (вообще без отделки), белый каркас (стены есть, но без чистовой отделки) и с готовым ремонтом.
Цены везде указывают в долларах, хотя продают часто по курсу в лари. Это тоже важно понимать.
Сколько стоят квартиры в Тбилиси
Давайте по районам. В Сабуртало новостройка с ремонтом идет от 1300 до 1600 долларов за квадрат, просто каркас можно найти за 900-1100. Вторичка с нормальным ремонтом стоит 1100-1400. Ваке дороже — новостройки 1500-2000, каркас 1100-1400, вторичка 1200-1600.
В Дигоми уже попроще: новостройки 900-1200, каркас 700-900, вторичка 800-1100. Глдани еще дешевле — 800-1100, 600-800 и 700-1000 соответственно. Исани где-то посередине: 1000-1300, 750-950, 900-1200.
А в Батуми как?
В Батуми все привязано к морю. Первая линия — это 1400-2000 долларов за квадрат. От моря на 500-1000 метров — уже 1000-1400. Центр, но не у моря — 900-1300. Окраины самые дешевые, 600-900.
Сколько стоит сделать ремонт
По данным профильных порталов - экспертов в ремонте - CityHandyman, Яндекс Услуги и Yell, базовая косметика в Тбилиси или Батуми обойдется в 80-120 долларов за квадрат (это 220-330 лари). Туда входит покраска, простая сантехника, ламинат — все базовое. Средний ремонт с хорошими материалами и встроенной техникой потянет на 150-220 долларов (410-600 лари). А если хотите премиум с дизайнером и дорогими материалами — готовьте 250-400 долларов за квадрат (680-1100 лари).
Если у вас квартира 50 квадратов, то косметика выйдет в 4000-6000 долларов (11-16 тысяч лари), средний ремонт 7500-11000 (20-30 тысяч), а премиум 12500-20000 (34-55 тысяч). Теперь понятно, почему не стоит париться с премиумом для продажи?
Три варианта как продавать
Первый вариант — продать каркас как есть
Это если у вас новостройка без отделки, нет денег на ремонт или хотите быстро избавиться. Плюс — не надо вкладываться вообще, покупатель сам под себя все сделает. Минус — цена будет ниже на 200-400 баксов за квадрат, и народу меньше будет смотреть, потому что не все готовы заморачиваться с ремонтом. Черный каркас в среднем районе Тбилиси идет за 700-900, белый за 850-1050.
Второй вариант — базовая косметика
Вот это я рекомендую большинству. Есть у вас 5000-8000 баксов — вложите в нормальную косметику. Покраска везде, простая сантехника, ламинат, базовая кухня, нормальное освещение. И все, квартира готова. На квартиру 50 квадратов уйдет 5000-7000 долларов, продать можете за 1100-1300 за квадрат. Разница с каркасом выходит 250-400 баксов на квадрат, то есть вы получите 12500-20000 долларов. Минус ваши вложенные 5000-7000 — чистая прибыль от ремонта выходит 5500-13000. Окупаемость от 90% до 180% — это лучшая стратегия.
Третий вариант — премиум ремонт
Подходит только если квартира в Ваке или Сабуртало, и вы рассчитываете на экспатов или богатых грузин. На 50 квадратов уложите 15000-25000 долларов, продать можете за 1400-1700 за квадрат. Разница с каркасом 500-800 баксов на квадрат. Окупаемость 50-100%. Проблема в том, что дорогие квартиры продаются по 3-6 месяцев, а не за месяц-два.
Что конкретно делать — семь главных улучшений
Покраска в белый или светлый
Это первое что нужно. Грузинские квартиры часто темные из-за маленьких окон, белые стены визуально добавляют пространства. Покраска с работой и краской стоит 8-15 долларов за квадратный метр стены. Если у вас квартира 50 метров площади, стен будет примерно 120 квадратов, значит выйдет 1000-1800 баксов.
Лучшие цвета для продажи — белый матовый (универсальный), светло-серый (нравится экспатам) или бежевый (грузины любят). Не красьте только если стены уже белые и свежие, не старше двух лет. Окупаемость тут 90-120%, одно из самых выгодных вложений.
Санузел базовый
На минималку уйдет 800-1200 долларов — это новая сантехника плюс обновить затирку. Средний вариант с частичной плиткой потянет на 1500-2500. Что обязательно нужно менять:
- унитаз стоит 80-150
- раковина 40-100
- смесители 50-120
- душ или ванна 150-400
- обновить затирку между плитками 100-200
А вот чего не нужно: дорогая импортная сантехника никому в Грузии не интересна, никто не будет смотреть бренд. Джакузи тоже лишняя — многим вообще не нужна. Главное чтобы все было чистое и белое. Окупаемость 70-90%.
Кухня
Тут реальность такая: большинство покупателей все равно хотят свою кухню поставить. Поэтому дорогой гарнитур за 5000+ не окупится никогда, вернется от силы 2000. Оптимально поставить простой гарнитур за 1000-2000 долларов, столешницу за 200-400, варочную панель с духовкой за 300-500, вытяжку за 80-150, мойку со смесителем за 80-150.
В сумме выйдет 1660-3200, вернется 1200-2600, окупаемость 60-80%. Не вздумайте ставить встроенную технику Bosch или Siemens за бешеные деньги, это вообще не ценится на продаже.
Полы
Ламинат 32 класса с работой стоит 18-25 баксов за квадрат, 33 класс чуть дороже, 22-30. Плитку на кухню и ванную укладывают за 25-35 долларов. На квартиру 50 метров ламинат везде выйдет 1100-1500, плитка на кухню и ванную (квадратов 10) еще 250-350, итого 1350-1850 долларов.
Делать надо если сейчас старый линолеум, голый бетон или убитый паркет. Не делайте если ламинат в нормальном состоянии, даже если ему 5-7 лет. Окупаемость 70-90%.
Балкон остеклить
Это вообще критично для Грузии! В Тбилиси и Батуми балконы используют весь год. Неостекленный балкон автоматически минус 2000-4000 долларов к цене квартиры. ПВХ окна базовые стоят 400-700, алюминиевые 500-900. Окупается почти полностью плюс квартира продастся быстрее. Многие грузины используют балкон как кладовку, без остекления это неудобно.
Входная дверь
В старых домах стоят деревянные двери или дешевые китайские металлические. Приличная металлическая дверь стоит 300-600 долларов, хорошая с шумоизоляцией 500-900. Менять надо если дверь деревянная старая, видны следы взлома или замки не работают. Окупаемость 70-90%.
Освещение
Это самое недооцененное! Проблема грузинских квартир — одна люстра по центру и все темное. За 400-700 долларов на квартиру можно сделать нормально: точечные светильники на кухне 150-250, LED-панели в комнатах 100-200, современные люстры 100-200, подсветка если хотите еще 50-100.
Грузинские квартиры и так часто темные, хороший свет делает их визуально больше и уютнее. Окупаемость 85-110%.
Что не надо делать
- Перепланировка — дорого и не окупается. Снос стены 500-1500, узаконивание 300-800, ремонт после 1000-2000, итого до 4300 баксов. Вернется максимум 1800. Делайте перепланировку если живете сами, не для продажи.
- Дорогие материалы — бессмысленно. Итальянская плитка за 80 долларов против грузинской за 25 — покупатель разницу не увидит. Паркет за 50 против ламината за 25 — для аренды вообще все равно. Окупаемость 25-45%, не парьтесь.
- Встроенная мебель на заказ — каждому нужна своя. Шкаф-купе на заказ стоит 1500-3000, вернется 500-1500. Лучше вообще без мебели продавать или с дешевой типа IKEA.
- Системы умный дом — в Грузии это пока не котируется. Экспаты может быть оценят, местные нет. На 1000-3000 баксов вернется 300-900, окупаемость 15-30%.
Если покупаете для инвестиций
Под туристов в Батуми
Оптимально так: покупаете в белом каркасе квартиру 40 метров в 1-2 километрах от моря за 800-1000 баксов за квадрат, выйдет 32000-40000. Делаете бюджетный ремонт за 150-180 на квадрат, еще 6000-7200. Итого вложили 38000-47200.
Сдаете через Airbnb или Booking. Летом три месяца по 50-80 баксов в день, межсезон четыре месяца по 30-40, зима пять месяцев по 25-35. В хорошем раскладе заработаете 10000-14000 в год, в плохом 6000-8000. Окупаемость получается 4-7 лет, а не 3-4 как обещают агенты.
Не забывайте про расходы: коммуналка 500-800 в год, уборка 1000-1500, мелкий ремонт и замена техники 500-1000, комиссии площадок это 15-20% от дохода.
Для перепродажи (флиппинг)
Покупаете старую вторичку без ремонта в среднем районе Тбилиси за 700-900 баксов за квадрат, квартира 50 метров выйдет 35000-45000. Делаете косметику за 100-130 на квадрат, это еще 5000-6500. Продаете с ремонтом за 1000-1200 за квадрат, получаете 50000-60000.
Прибыль выходит 4000-9000 долларов, это 10-20%. Срок всего дела 4-6 месяцев. Риски: застройщик рядом может сдать новостройки дешевле, рынок упадет или ремонт затянется.
Реальные примеры из Тбилиси
История первая, успешная
Двушка в Дигоми, 55 метров, седьмой этаж, белый каркас. Купили за 44000 долларов, это 800 за квадрат. Сделали ремонт: покраска 1100, санузел базовый 1300, кухня IKEA 1800, ламинат везде 1200, освещение 500, двери 600 — всего 6500 баксов. Продали через шесть недель за 58000, это 1055 за квадрат. Вложили 50500, получили 58000, прибыль 7500 или 15%.
История вторая, провальная
Однушка в Сабуртало, 38 метров, черный каркас. Купили за 38000, это 1000 за квадрат. Сделали дорогой дизайнерский ремонт за 15000 — почти 400 баксов на квадрат! Продавали четыре месяца, продали за 52000, это 1368 за квадрат. Вложили 53000, получили 52000, убыток тысяча долларов. Вывод: дорогой ремонт в среднем районе не окупается.
История третья, оптимальная
Трешка в Глдани, 85 метров, вторичка, убитая. Купили за 60000, это 706 за квадрат. Сделали минимальный ремонт: покраска 1500, два санузла 2000, полы частично 1800, освещение 700 — всего 6000. Продали через два месяца за 76000, это 894 за квадрат. Вложили 66000, получили 76000, прибыль 10000 или 15%. Окупаемость ремонта 167%.
Как правильно готовиться к продаже
На первой неделе честно оцените состояние квартиры. Посмотрите аналоги на ss.ge и korter.ge. Определите бюджет ремонта — это должно быть 7-12% от цены квартиры. Например если квартира стоит 50000, то бюджет 3500-6000.
На второй неделе составьте план. Разделите все на три категории:
- критическое (течет, не работает) — делать обязательно,
- косметика (выглядит плохо) — желательно сделать,
- улучшения (можно лучше) — опционально.
Пригласите специалиста для оценки, он делает бесплатные оценки и честно говорит что нужно, а что лишнее.
Сам ремонт займет от месяца до двух. Однушка косметика делается три-четыре недели, двушка пять-шесть недель, трешка семь-девять недель. Не затягивайте, каждая лишняя неделя это потеря денег.
После ремонта обязательно наймите профессионального фотографа за 50-100 баксов, это окупится. Сделайте идеальную чистоту, минимум мебели или вообще пусто, хороший свет. Размещайте на ss.ge (главная площадка Грузии), korter.ge, myhome.ge, плюс Facebook группы и Telegram каналы.
Частые ошибки
- Первая ошибка — делать как для себя. Ваш вкус это не вкус покупателя. Яркая плитка в ванной может нравиться вам, но отпугнет 80% покупателей. Решение: нейтральность, белый серый бежевый.
- Вторая ошибка — экономить на фото. 95% покупателей сначала смотрят квартиры онлайн. Плохие фото на телефон равно мало просмотров равно долгая продажа. Профессиональный фотограф за 50-100 баксов окупится за неделю.
- Третья ошибка — продавать каркас, пусть мол покупатель сам делает. На самом деле каркасы покупают инвесторы которые жестко торгуются, или люди без денег. Семьи для жизни хотят готовую квартиру. Базовая косметика за 5000-7000 добавит 10000-15000 к цене.
- Четвертая ошибка — брать дизайнера за 3000 баксов. Дизайн-проект нужен для себя, не для продажи. Покупателям нужна чистая светлая квартира, не дизайн. Сэкономьте эти деньги, потратьте на материалы.
- Пятая ошибка — делать самому чтобы сэкономить. Займет в два-три раза дольше, качество будет хуже если не профи, нервы плюс время это деньги. Наймите мастеров. Каждый месяц задержки это потеря 500-1000 долларов.
Что проверить перед продажей
- все работает (вода свет канализация),
- нет протечек,
- окна открываются и закрываются,
- двери не заедают, замки работают,
- чистота чтобы можно было жить.
Если есть бюджет на косметику:
- стены свежие белые или светлые,
- санузел чистый с белой рабочей сантехникой,
- кухня есть хотя бы базовая,
- полы целые ламинат или плитка,
- освещение нормальное,
- балкон остеклен.
Для продажи:
- профессиональные фото готовы,
- описание на грузинском и английском для экспатов,
- цена адекватная (посмотрели аналоги),
- документы готовы.
Подводя итог
Для продажи квартиры обычной семье оптимально вложить 100-130 долларов на квадратный метр в ремонт. Это покраска, базовый санузел, простая кухня, ламинат, освещение. Срок четыре-шесть недель, окупаемость 90-150%. На квартиру 50 метров вложите 5000-6500, цена вырастет на 10000-15000, чистая прибыль 5000-8500.
Если продаете инвестору под аренду — делайте минимум, покраска и базовая сантехника, бюджет 80-100 баксов на квадрат. Инвесторы сами доделают под себя. Если продаете готовую под аренду — средний ремонт 150-180 на квадрат, мебель IKEA недорогая, стиральная машина и холодильник.
Золотые правила для Грузии: не вкладывайте больше 130-150 долларов на квадрат в ремонт перед продажей если это не премиум район, белый цвет ваш друг потому что грузинские квартиры часто темные, остекленный балкон это обязательно не опция, профессиональные фото окупятся за неделю, чистая белая сантехника важнее брендов, не делайте под себя делайте универсально, время равно деньги каждый месяц задержки это 500-1000 баксов потерь.
Данные актуальны на октябрь 2025. Цены могут отличаться плюс-минус 10-15% в зависимости от района и сезона.
Источники: cityhandyman.top - цены на ремонтные работы, ss.ge — цены недвижимости Тбилиси и Батуми, korter.ge — аналитика рынка, myhome.ge — статистика продаж, опыт риэлторов Тбилиси 2024-2025.
Просмотров страницы: 0